🏢 LMP – Loueur en Meublé Professionnel

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) s’adresse aux particuliers qui exercent la location meublée de manière habituelle et substantielle, avec un niveau de revenus locatifs significatif. Il est soumis à un régime fiscal spécifique très favorable, mais plus encadré que le LMNP.

📘 Références légales :

Article 155, IV du CGI
Articles 34 à 65 du CGI (BIC)

1. 📌 Définition du LMP

Le LMP est une activité commerciale de location meublée exercée à titre professionnel par une personne physique ou un foyer fiscal, lorsque certains seuils sont atteints.

2. ✅ Conditions pour être considéré comme LMP

Depuis la loi de finances pour 2020 (et le Conseil Constitutionnel du 8 février 2018), le statut LMP est acquis automatiquement si toutes les conditions suivantes sont remplies :

Conditions obligatoires	Détail
1️⃣ Revenus locatifs meublés > 23 000 € / an	Recettes TTC, logement(s) meublé(s) uniquement
2️⃣ Ces revenus > revenus professionnels du foyer fiscal	Comparaison avec salaires, BIC, BNC, pensions, etc.

📌 Aucun enregistrement au RCS (Registre du Commerce) n’est nécessaire depuis 2018.

Si l’une de ces conditions n’est pas remplie → LMNP par défaut.

3. 🧾 Régimes fiscaux possibles (identiques au LMNP)

Régime	Seuils	Déclaration	Imposition
Micro-BIC	Si recettes ≤ 77 700 €	2042 C PRO	Abattement forfaitaire 50 %
Réel BIC	Dès dépassement ou sur option	2031 + liasses fiscales	Charges réelles + amortissements

💡 Le réel simplifié est la norme en LMP, car il permet une optimisation complète (amortissements, déductions, déficits…).

4. 📉 Avantages du régime LMP au réel

✅ Charges déductibles :

Intérêts d’emprunt,
Charges courantes (copropriété, taxe foncière, assurance…),
Travaux d’entretien et d’amélioration,
Amortissement du bien (hors terrain),
Amortissement du mobilier, des équipements et des frais d’acquisition.

5. 💸 Imposition des revenus

Les revenus nets sont soumis :

au barème progressif de l’impôt sur le revenu,
aux prélèvements sociaux (17,2 %),
mais possibilité d’exonération (voir plus bas 👇).

6. 📉 Déficits et amortissements

🧾 Déficit BIC :

Le déficit constaté au régime réel est imputable :

Sur le revenu global, sans plafond,
Pendant 6 ans.

📘 Article 156 I-1° du CGI (dérogation spécifique au LMP)

💡 Contrairement au LMNP (déficit uniquement imputable sur les BIC futurs), le LMP permet une réduction immédiate de l’impôt global.

7. 🏠 Plus-value en cas de revente

Deux régimes possibles :

Situation	Régime de plus-value applicable
LMP non inscrit au RCS / pas d’activité > 5 ans	Plus-value des particuliers (exonération après 22/30 ans)
LMP avec activité > 5 ans + recettes < 90 K€	Exonération totale (article 151 septies du CGI) si critères remplis

🧠 Cas favorable :

Activité LMP exercée depuis > 5 ans
Recettes < 90 000 € / an en moyenne sur les 2 dernières années

➡️ Exonération totale de la plus-value à la revente (IR + PS)

📘 Référence : Article 151 septies du CGI

8. ⚙️ Obligations comptables

Obligation	Détail
Comptabilité	Bilan, amortissements, compte de résultat
Déclaration fiscale	Formulaire 2031 + annexes (2050 à 2059 G)
Prélèvement à la source	Acompte mensuel ou trimestriel sur les bénéfices estimés
Tenue de registre	Obligatoire (recettes, charges, amortissements)

📌 Il est fortement recommandé de recourir à un expert-comptable en LMP.

9. 📚 Résumé LMP vs LMNP

Critères	LMNP	LMP
Recettes < 23 000 €	✅ Oui	❌ Non
Recettes > 50 % revenus	❌ Non	✅ Oui
Déficit imputable sur IR	❌ Non (BIC uniquement)	✅ Oui (sans plafond, 6 ans)
Exonération revente possible	❌ Complexe	✅ Possible si conditions remplies
TVA récupérable ?	❌ Sauf para-hôtelier	✅ Dans certains cas

10. ✅ Avantages / ❌ Inconvénients

✅ Avantages	❌ Inconvénients
Déficit imputable sur revenu global	Obligations comptables lourdes
Amortissements complets et déductibles	Statut professionnel aux yeux de l’administration
Exonération possible de la plus-value	Moins souple que LMNP
Forte optimisation fiscale à long terme	Nécessite un comptable