🏡 Optimisation fiscale avec le dispositif Denormandie
(CGI, art. 199 novovicies)
đź“ś Fondement juridique
La Loi Denormandie est un dispositif de soutien à la rénovation de logements anciens situés dans des communes ayant signé une convention de revitalisation. Elle permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, en contrepartie de l’achat et de la mise en location d’un logement rénové.
Le texte est intégré à l’article 199 novovicies du CGI, qui est aussi celui du dispositif Pinel. Le régime Denormandie en est une déclinaison spécifique, applicable uniquement à l’immobilier ancien sous conditions de travaux.
✅ Conditions générales
1. đź“Ť Nature du logement
- Logement ancien situé :
- dans une commune labellisée “Action Cœur de Ville”
- ou signataire d’une convention ORT (Opération de Revitalisation du Territoire)
- Le logement doit être destiné à la location nue, à titre de résidence principale
- L’investissement peut être réalisé dans un immeuble d’habitation collectif ou individuel
2. đź“Ť Travaux obligatoires
- Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération (prix d’achat + travaux)
- Ils doivent être facturés par une entreprise
- Ils doivent viser :
- soit une amélioration énergétique de 20 % en logement collectif, ou 30 % en logement individuel
- soit comporter au moins 2 types de travaux parmi les suivants :
- changement de chaudière
- isolation des combles
- isolation des murs
- isolation des fenĂŞtres
3. đź“Ť DĂ©lais
- Les travaux doivent ĂŞtre achevĂ©s au plus tard le 31 dĂ©cembre de la 2e annĂ©e suivant l’acquisition
- Le logement doit être mis en location dans l’année suivant l’achèvement des travaux ou l’acquisition
đź“„ Conditions de location
- Location nue (pas meublée)
- Usage de résidence principale
- Location à une personne hors foyer fiscal du bailleur (ni ascendant, ni descendant)
- Respect :
- d’un plafond de loyer (zone A, B1, B2) défini par décret
- d’un plafond de ressources du locataire selon composition du foyer et zone
🗓️ Durée d’engagement :
- 6, 9 ou 12 ans, au choix de l’investisseur
- Mentionnée dans le formulaire 2044-EB
📉 Mécanisme fiscal
🔹 Réduction d’impôt sur le revenu :
- 12 % du prix de revient pour un engagement de 6 ans
- 18 % pour 9 ans
- 21 % pour 12 ans
🔹 Base de calcul plafonnée à :
- 300 000 € par opération
- 5 500 € par m² habitable
🔹 Formule :
👉 Réduction d’impôt = (prix d’acquisition + travaux) × taux choisi (12 %, 18 %, 21 %)
👥 Bénéficiaires
- Personnes physiques fiscalement domiciliées en France
- Associés de SCI à l’IR (pas à l’IS)
- SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), si 95 % des fonds sont affectés à des opérations éligibles
đź“‹ Obligations administratives
- Remplir le formulaire 2044-EB l’année de l’investissement
- Fournir les factures de travaux et le diagnostic de performance énergétique (DPE)
- Suivre les règles de la location nue classique (bail de 3 ans renouvelable, dépôt de garantie, etc.)
⚠️ Précisions importantes
- Dispositif limité à 2 logements par an et par contribuable
- Soumis au plafonnement global des niches fiscales : 10 000 € par an
- Non cumulable avec d’autres régimes de défiscalisation (Pinel, Malraux, Monuments Historiques…)
🧠Enjeux patrimoniaux
- Idéal pour valoriser un bien ancien avec plus-value potentielle à terme
- Compatible avec l’acquisition en indivision ou SCI IR
- Vise des secteurs attractifs bénéficiant de politiques publiques de redynamisation