🏠Optimisation fiscale et fiscalité de l’IFI
(Impôt sur la Fortune Immobilière – CGI art. 964 à 983)
đź“ś Fondement juridique
L’IFI (ex-ISF), instauré par la loi de finances pour 2018, s’applique aux personnes physiques dont le patrimoine immobilier net taxable excède 1 300 000 € au 1er janvier de l’année d’imposition.
Il est codifié aux articles 964 à 983 du CGI.
💰 Base d’imposition
1. đź“Ť Biens imposables
Sont compris dans l’assiette de l’IFI tous les biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement, y compris via des structures sociétaires :
- Biens bâtis : maisons, appartements, immeubles de rapport
- Biens non bâtis : terrains, forêts, vignes
- Immeubles en cours de construction
- Parts de SCI, SCPI ou OPCI (à hauteur de la fraction représentative d’actifs immobiliers)
- Usufruits, droits d’usage et d’habitation
- Immeubles affectés à l’activité propre d’une société soumise à l’IR (si non exploitant)
2. đź“Ť Biens exclus (non imposables)
- Résidence principale : abattement de 30 % sur la valeur vénale
- Biens professionnels (cf. conditions ci-dessous)
- Parts de sociétés opérationnelles si :
- le redevable détient au moins 25 % des droits sociaux
- et exerce une activité professionnelle principale dans la société
- ou si la société est à l’IS et que l’immeuble est nécessaire à l’activité
- Biens ruraux loués à long terme ou donnés à bail cessible (abattement de 75 %)
- Groupements fonciers agricoles (GFA) : exonération partielle
- Biens affectés à une exploitation agricole, industrielle, commerciale ou artisanale
⚖️ Barème de l’IFI (art. 977 CGI)
| Fraction de la valeur nette taxable | Taux |
|---|---|
| Jusqu’à 800 000 € | 0 % |
| 800 001 € à 1 300 000 € | 0,50 % |
| 1 300 001 € à 2 570 000 € | 0,70 % |
| 2 570 001 € à 5 000 000 € | 1 % |
| 5 000 001 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |
- Le barème est progressif
- L’impôt est calculé par foyer fiscal (personne seule ou couple)
📉 Plafonnement de l’IFI
L’IFI est plafonné pour limiter la pression fiscale excessive :
Plafonnement à 75 % des revenus mondiaux nets (IR + IFI ≤ 75 % des revenus de l’année précédente)
Le plafonnement ne bénéficie pas aux non-résidents.
🧾 Passif déductible (CGI art. 974)
Sont déductibles :
- Emprunts immobiliers contractés pour l’achat ou la rénovation de biens imposables
- Intérêts d’emprunt courus au 1er janvier
- Travaux d’amélioration, de réparation ou d’agrandissement
đźš« Sont exclus :
- Prêts in fine à plus de 50 % si absence d’échéancier d’amortissement
- PrĂŞts familiaux sans justification bancaire
- Prêts contractés par des sociétés IS pour des biens professionnels
- Dettes envers le foyer fiscal ou ses membres
📌 Si le patrimoine net taxable > 5 M€ et dette > 60 % de l’actif brut → limitation de la déductibilité à 50 % de l’excédent
🎯 Réduction d’IFI pour dons (CGI art. 978)
- Réduction d’impôt de 75 % du montant du don, dans la limite de 50 000 € de réduction
- Soit un don maximum de 66 667 € par an
- Dons éligibles : organismes d’intérêt général, fondations, musées, recherche médicale, etc.
- Non reportable sur l’année suivante
- Le don doit être effectif au 31 décembre
🧠Optimisations possibles
- Donation temporaire d’usufruit à un organisme public ou une fondation → sortie de l’assiette IFI
- Nue-propriété non imposable (seul l’usufruitier est redevable)
- Investissement dans biens professionnels exonérés
- Structuration via SCI à l’IR avec activité réelle
- Dons ISF → jusqu’à 75 % de réduction d’IFI
📋 Obligations déclaratives
- Déclaration d’IFI dans l’annexe à la déclaration de revenus n°2042-IFI
- Liste détaillée des actifs, dettes et abattements
- Évaluation en valeur vénale au 1er janvier
- Justificatifs Ă conserver en cas de contrĂ´le : attestations, contrats, estimations