🛋️ LMNP – Loueur en Meublé Non Professionnel

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet aux particuliers de percevoir des revenus locatifs meublés tout en bénéficiant d’un régime fiscal très avantageux. Il est classé dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non dans celle des revenus fonciers.

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1. 📌 Définition

Le LMNP est une activité exercée à titre non professionnel, par un particulier qui met en location un logement meublé, c’est-à-dire suffisamment équipé pour permettre une occupation immédiate par le locataire.

📘 Référence légale :

• Articles 34 à 65 du CGI (BIC)
• Article 155, IV du CGI (distinction LMNP/LMP)

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2. ✅ Conditions pour être en LMNP

Pour relever du statut LMNP, il faut remplir toutes les conditions suivantes :

• Louer un bien meublé, à usage d’habitation (résidence principale ou saisonnière),
• Ne pas être inscrit au RCS en tant que loueur professionnel,
• Ne pas dépasser les seuils suivants :
  • Recettes locatives < 23 000 € TTC / an,
    ou
  • Ces recettes doivent représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal (IR).

Si ces seuils sont dépassés, le bailleur devient LMP (Loueur en Meublé Professionnel).

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3. 🧾 Deux régimes fiscaux possibles

🔹 1. Micro-BIC

• Applicable automatiquement si recettes ≤ 77 700 € / an.
• Abattement forfaitaire de 50 % pour frais.
• Aucune charge réelle déductible (ni amortissements).
• Déclaration simple : 2042 C PRO, case “micro-BIC”.
• Soumis à l’IR + prélèvements sociaux (17,2 %).

🔍 Exemple :
Recettes = 20 000 € →
Imposé sur 10 000 € après abattement.

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🔸 2. Réel BIC (fortement recommandé)

• Option possible même en dessous du seuil micro.
• Permet de déduire toutes les charges réelles :
  • Intérêts d’emprunt,
  • Charges de copropriété,
  • Travaux d’entretien,
  • Taxe foncière,
  • Frais de gestion…
• Permet surtout l’amortissement du bien immobilier (hors terrain), du mobilier, et des frais de notaire.

💡 Conséquence : très souvent, aucun impôt n’est dû pendant plusieurs années (résultat fiscal nul ou déficitaire).

📌 Déclaration :
Formulaire 2031 + liasses fiscales, à transmettre via un expert-comptable ou un logiciel agréé.

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4. 📉 Amortissements : le cœur du LMNP au réel

Les amortissements permettent d’étaler dans le temps le coût du bien loué (hors terrain), réduisant ainsi la base imposable chaque année.

• Bien immobilier amorti sur 25 à 30 ans,
• Mobilier : sur 5 à 10 ans,
• Travaux : selon leur nature.

🎯 Cela permet souvent de neutraliser l’impôt pendant 10 à 20 ans.

🔍 Exemple :
Un appartement de 150 000 € (dont 120 000 € amortissables) →
Amortissement annuel de 4 000 à 5 000 € déduit du revenu →
Revenu imposable = 0 €, donc pas d’impôt pendant plusieurs années.

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5. ⚙️ Obligations comptables

Régime	Déclaration	Comptabilité
Micro-BIC	2042 C PRO	Livre de recettes
Réel BIC	2031 + annexes	Bilan + amortissements

🧮 Au réel, il est recommandé de faire appel à un expert-comptable (surtout pour l’amortissement).

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6. 📌 TVA et LMNP

En général, le LMNP n’est pas soumis à la TVA, sauf si :

• Il propose des services para-hôteliers (ménage, petit déjeuner, linge, réception),
• Il est situé dans une résidence de services (EHPAD, résidence étudiante…).

Dans ce cas, il peut récupérer la TVA sur l’achat du bien.

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7. 👥 Revente et plus-value

À la revente, la plus-value est calculée comme pour un particulier, selon le régime des plus-values immobilières des particuliers, même en LMNP au réel :

• Exonération totale après 22 ans pour l’IR,
• Et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

🧠 Les amortissements ne viennent pas augmenter la plus-value imposable (contrairement au LMP).

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8. ✅ Avantages / ❌ Inconvénients

✅ Avantages (surtout au réel)	❌ Inconvénients
Peu ou pas d’impôt pendant plusieurs années	Comptabilité à tenir (au réel)
Déduction des charges et amortissements	Obligations déclaratives plus lourdes
Régime souple, accessible à tous	Revente plus encadrée en résidence de services