🏘️ Optimisation fiscale avec le dispositif Loc’Avantages
(Réduction d’impôt sur le revenu pour loyers maîtrisés – CGI art. 199 tricies)
📜 Fondement juridique
Le dispositif Loc’Avantages a été instauré par la loi de finances pour 2022, remplaçant les anciens régimes « Loc 1, Loc 2 et Loc 3 ». Il est codifié à l’article 199 tricies du CGI, et fonctionne via la signature d’une convention avec l’Anah pour une durée minimale de 6 ans.
Objectif : encourager la mise en location de logements à loyers inférieurs aux prix du marché, en contrepartie d’un avantage fiscal attractif.
✅ Conditions générales
1. 📍 Nature du logement
- Logement neuf ou ancien, situé en France métropolitaine ou DROM
- Loué nu à usage de résidence principale
- Respect d’un niveau de performance énergétique minimum (classe E au minimum ; D ou mieux recommandé à partir de 2025)
2. 📍 Conventionnement avec l’Anah
- Signature d’une convention “Loc’Avantages” avec l’Anah pour une durée de 6 ou 9 ans
- La convention engage le bailleur sur :
- un plafond de loyer
- un plafond de ressources du locataire
- des conditions de non-récupération du logement (hors cas de reprise familiale)
3. 📍 Conditions de location
- Location à un locataire hors foyer fiscal du bailleur
- Respect des plafonds de loyer et ressources publiés chaque année par l’Anah, selon la zone géographique
- Le logement ne doit pas être vacant plus de 12 mois
📉 Mécanisme fiscal
Le bailleur bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu, calculée sur la base des loyers bruts annuels perçus, selon trois niveaux :
🔹 Loc 1 (loyer modéré)
- Réduction d’impôt de :
- 15 % (location directe)
- 30 % (via intermédiation locative)
🔹 Loc 2 (loyer très social)
- Réduction d’impôt de :
- 35 % (location directe)
- 40 % (via intermédiation locative)
🔹 Loc 3 (réservé à l’intermédiation locative)
- Réduction d’impôt de 35 %, uniquement si le logement est confié à une structure agréée (ex : agence immobilière sociale, association, etc.)
📐 Modalités de calcul
- Base : loyer annuel brut plafonné, tel que prévu par la convention
- Formule :
👉 Réduction d’impôt = (loyer annuel perçu dans la limite du plafond Anah) × taux Loc’Avantages - Le montant de réduction est imputable sur l’impôt sur le revenu dû, mais non remboursable si excédentaire.
👥 Bénéficiaires
- Personnes physiques fiscalement domiciliées en France
- Associés de SCI soumises à l’IR (pas à l’IS)
- Les nus-propriétaires ne peuvent pas en bénéficier
📋 Obligations et formalités
- Déclaration sur le formulaire 2042-RICI (case dédiée “Loc’Avantages”)
- Envoi de la convention signée et pièces justificatives à l’Anah
- Dossier de convention à constituer dans les 2 mois suivant la signature du bail
- Tenue de registres et conservation des preuves (bail, quittances, avis d’imposition du locataire, etc.)
⚠️ Précisions importantes
- Soumis au plafonnement des niches fiscales (10 000 €)
- Non cumulable avec le régime micro-foncier
- Compatible avec certains travaux subventionnés par l’Anah
- La convention peut prévoir des travaux d’adaptation, de décence ou d’amélioration (mais non obligatoires)
🧠 Intérêts patrimoniaux
- Permet de valoriser un bien ancien avec ou sans travaux
- Garantie d’un locataire solvable, dans un cadre contractuel sécurisé
- Possibilité de déléguer la gestion du bien à une structure sociale (en Loc 3), pour une gestion allégée