Marlraux

🏛️ Optimisation fiscale avec la Loi Malraux

(CGI, art. 199 tervicies)

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📜 Fondement juridique

La Loi Malraux, codifiée à l’article 199 tervicies du CGI, permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie de travaux de restauration complète d’un immeuble à caractère patrimonial, situé dans des secteurs protégés.
Elle s’inscrit dans une logique d’intérêt général, visant à sauvegarder l’architecture ancienne dans les centres historiques.

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✅ Conditions générales

1. 📍 Nature du bien éligible

L’immeuble doit être affecté à l’habitation à l’issue des travaux, et situé dans l’une des zones suivantes :

• Site Patrimonial Remarquable (SPR) couvert par :
  • un Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé
  • ou un Plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP)
• Quartier ancien dégradé, au sens de la loi du 25 mars 2009
• Zone présentant une concentration importante d’habitat ancien dégradé

2. 📍 Nature des travaux

Les travaux doivent :

• Concerner une restauration complète de l’immeuble
• Être autorisés par arrêté préfectoral
• Être supervisés ou validés par l’Architecte des Bâtiments de France (ABF)
• Respecter les règles d’urbanisme local (PSMV ou PVAP)

📌 Les travaux peuvent comprendre :

• Réfection de toiture, façades, planchers, charpente
• Restauration d’éléments architecturaux
• Réaménagement intérieur, s’il est lié à la conservation du bien

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🗓️ Durée et délai des travaux

• Les travaux doivent être effectivement réalisés dans les 4 années suivant la délivrance du permis ou de l’autorisation
• L’avantage fiscal est réparti sur 1 à 4 ans selon l’avancement des dépenses

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📄 Conditions de location

• L’immeuble doit être loué nu (non meublé)
• À usage de résidence principale
• Location dans l’année suivant l’achèvement des travaux
• Location à un tiers (ni ascendant, ni descendant, ni membre du foyer fiscal)
• Durée minimale de location : 9 ans

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📉 Mécanisme fiscal

🔹 Réduction d’impôt sur le revenu :

Taux selon la localisation du bien :

• 30 % des dépenses éligibles si :
  • Immeuble situé en SPR avec PSMV ou quartier ancien dégradé
• 22 % si :
  • SPR avec PVAP ou zone à habitat ancien dégradé

🔹 Plafond des dépenses :

• 400 000 € maximum de dépenses retenues sur 4 années consécutives
• Soit jusqu’à :
  • 120 000 € de réduction (à 30 %)
  • 88 000 € (à 22 %)

📌 Les dépenses excédentaires ne sont pas reportables

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👥 Bénéficiaires

• Contribuables personnes physiques imposées à l’IR
• Associés de SCI à l’IR (pas à l’IS)
• Héritiers en cas de succession (si l’engagement est maintenu)

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📋 Obligations et formalités

• Déclaration via formulaire 2042-RICI, lignes spécifiques
• Justificatifs exigés :
  • Permis de construire ou autorisation préfectorale
  • Factures des entreprises
  • Déclaration d’achèvement de travaux (DAACT)
  • Attestation d’engagement de location

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⚠️ Spécificités

• Non soumis au plafonnement des niches fiscales (10 000 €)
• Pas de plafonnement sur l’avantage fiscal
• Le propriétaire ne peut ni occuper le logement, ni le mettre à disposition gratuitement
• Aucun amortissement possible : le bien entre dans la catégorie des revenus fonciers classiques

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🧠 Enjeux patrimoniaux

• Protection du patrimoine architectural national
• Fort potentiel de plus-value à long terme dans les centres historiques
• Avantage fiscal immédiat et sécurisé, en l’échange d’un effort de restauration de qualité
• Stratégie compatible avec la transmission en nue-propriété ou le montage SCI IR