🏡 Le régime micro-foncier : une fiscalité simplifiée pour les revenus locatifs
Le micro-foncier est un régime fiscal simplifié permettant d’imposer certains revenus fonciers avec un abattement forfaitaire de 30 %. Il est prévu aux articles 32 et 31 du Code général des impôts (CGI) et concerne les propriétaires bailleurs de logements nus, sous conditions.
1. 🧾 Qui peut bénéficier du régime micro-foncier ?
Le régime micro-foncier s’applique automatiquement si toutes les conditions suivantes sont réunies :
✅ Vous percevez des revenus fonciers bruts annuels ≤ 15 000 €,
✅ Les biens sont loués nus (non meublés),
✅ Les biens sont détenus en direct (pas via une SCI à l’IS, SCPI, etc.),
✅ Aucun des biens concernés ne bénéficie de régimes particuliers (type Borloo, Malraux, Périssol, Robien, Besson, etc.),
✅ Vous ne pratiquez pas de location meublée (qui relève des BIC, pas des revenus fonciers).
📌 Référence : article 32 du CGI
2. 📉 Comment est calculé l’impôt ?
Le régime micro-foncier vous permet de déclarer uniquement les loyers encaissés. L’administration applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30 % pour tenir compte des charges (travaux, assurances, intérêts d’emprunt…).
Revenu net imposable = Loyers bruts annuels – 30 %
Ce revenu net est ensuite soumis :
- au barème progressif de l’impôt sur le revenu,
- aux prélèvements sociaux (17,2 %).
💡 Il n’est pas possible de déduire vos charges réelles.
3. 🔎 Exemple concret
Vous louez un appartement nu et percevez 10 000 € de loyers par an :
- Abattement forfaitaire (30 %) = 3 000 €
- Revenu net imposable = 7 000 €
- À reporter dans la case 4BE de la déclaration 2042.
Vous êtes imposé sur 7 000 € + 17,2 % de prélèvements sociaux.
4. 🧾 Déclaration
Le micro-foncier est simple à déclarer :
- Il suffit de reporter le montant brut des loyers perçus dans la case 4BE de la déclaration 2042.
- L’abattement est calculé automatiquement par l’administration.
- Aucun formulaire annexe (2044) Ă remplir.
📌 Vous pouvez opter pour le régime réel si vous avez beaucoup de charges → option valable 3 ans minimum (article 32 al. 5 CGI).
5. ⚠️ Cas d’exclusion du régime
Vous ne pouvez pas bénéficier du micro-foncier si :
- Vos revenus fonciers bruts dépassent 15 000 €,
- Vous possédez au moins un bien soumis à un régime fiscal spécifique (Borloo, Malraux, etc.),
- Vous percevez des revenus via une SCI à l’IS, ou une SCPI (même si vos loyers sont < 15 000 €),
- Vous exercez une activité de location meublée (LMNP ou LMP).
6. âś… Avantages du micro-foncier
| ✅ Avantages | ❌ Limites |
|---|---|
| Simplicité administrative | Aucun détail des charges autorisé |
| Aucun formulaire 2044 à remplir | Non adapté si charges réelles élevées |
| Pas de comptabilité obligatoire | Abattement figé à 30 %, peu personnalisable |