Monuments Historiques

🏰 Optimisation fiscale via la Loi Monuments Historiques (CGI, art. 156, I-3°)

1. 📜 Fondement juridique

Article 156, I, 3° du CGI :
Permet l’imputation sans limitation de montant des déficits fonciers sur le revenu global, lorsqu’ils proviennent de biens immobiliers classés ou assimilés.
Objectif : préserver le patrimoine national tout en offrant une défiscalisation exceptionnelle.

Autres textes applicables :

Article L621-1 et suivants du Code du patrimoine
Instruction fiscale BOI-RFPI-SPEC-30-20-10
Jurisprudences du Conseil d’État (ex. CE 10 avr. 2015)

2. 🧱 Biens concernés

Sont éligibles :

Immeubles classés monuments historiques
Immeubles inscrits à l’inventaire supplémentaire
Immeubles labellisés par la Fondation du patrimoine (sous conditions : travaux subventionnés, architecture remarquable)
Immeubles présentant un intérêt historique ou artistique reconnu

Exclusions :

Biens non classés ou non inscrits
Biens en copropriété sauf autorisation spéciale
Biens détenus via société IS ou SCPI

3. ✅ Conditions impératives

📍 a. Conservation

L’immeuble doit être conservé pendant 15 ans, à compter de la date d’acquisition ou de classement
Cette durée engage aussi les associés d’une SCI IR

📍 b. Travaux éligibles

Doivent concerner la restauration, l’entretien, ou la mise en valeur
Autorisation préalable requise (DRAC)
Travaux exécutés sous le contrôle des ABF
Doivent être conformes à un projet global et cohérent de restauration

📍 c. Ouverture au public (facultative mais avantageuse)

Non obligatoire sauf si subventions publiques
Peut concerner :
- Visites gratuites ou payantes
- Événements culturels (Journées du Patrimoine, concerts, expositions)
Rend certaines charges fiscalement déductibles même si le bien est occupé

4. 💰 Dépenses déductibles

Charges foncières déductibles du revenu global :

Travaux de restauration et d’entretien
Intérêts d’emprunt (acquisition + travaux)
Primes d’assurance
Rémunération du gardiennage
Frais de gestion, impôts fonciers

5. 🧾 Imputation du déficit foncier

Situation du bien	Règle d’imputation fiscale
🏚️ Non loué, pas de recettes	Déduction intégrale des charges du revenu global, sans plafond
🏘️ Loué et non occupé	Déduction sur revenu foncier, excédent déductible du revenu global
🏠 Occupé et ouvert au public	Seules les charges relatives à la partie ouverte sont déductibles
🛑 Bien non ouvert, occupé en totalité	Aucune déduction sur revenu global, seulement revenu foncier

📌 Particularité :

Si bien classé et ouvert partiellement : déduction possible à hauteur de 50 % des charges globales
Si bien inscrit : régime plus strict

6. 📉 Avantages fiscaux

Déduction sans plafond du revenu global
Aucun plafonnement des niches fiscales (non soumis au plafond de 10 000 €)
Réduction directe de l’impôt sur le revenu (pas crédit, mais réduction via déduction du revenu imposable)
Déficit reportable pendant 6 ans si le revenu global est insuffisant

7. 👥 Personnes éligibles

Investisseurs particuliers imposés à l’IR
Associés de SCI à l’IR
Héritiers en cas de succession (si l’engagement est transmis)

8. ⚠️ Obligations administratives

Déclaration spécifique (formulaire 2044 SPE + 2042)
Justificatifs à tenir à disposition :
- Copie de classement
- Autorisations DRAC
- Factures nominatives
- Preuve d’ouverture au public (si applicable)
Respect des délais et obligations patrimoniales (visibilité publique, interdiction de division abusive)

9. 🧠 Enjeux patrimoniaux

Fort levier de transmission (avec donation ou démembrement)
Bien souvent situé en centre historique, valorisation possible à long terme
Possibilité de cumuler prestige + rendement locatif + économie d’impôt