🏢 Régime réel des revenus fonciers : optimisez votre fiscalité immobilière
Le régime réel d’imposition des revenus fonciers permet aux propriétaires de déduire l’intégralité de leurs charges réelles, contrairement au régime micro-foncier. Il s’applique automatiquement lorsque les recettes locatives brutes dépassent 15 000 € par an, ou sur option, même en dessous de ce seuil.
1. 👥 Qui est concerné par le régime réel ?
Le régime réel s’applique aux propriétaires de biens immobiliers loués nus, percevant des revenus fonciers.
Il est :
- Obligatoire si les revenus bruts > 15 000 € / an,
- Optionnel si les revenus bruts ≤ 15 000 €, en remplacement du micro-foncier.
📌 Référence légale :
- Article 31 du CGI : nature des charges déductibles,
- Article 32 : seuils d’application du micro-foncier.
2. 📉 Avantage du régime réel : déduction des charges
Contrairement au régime micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %), le régime réel permet de déduire l’ensemble des charges réellement supportées :
✅ Charges déductibles (liste article 31 CGI) :
- Intérêts d’emprunt et assurance emprunteur,
- Travaux d’entretien, de réparation, d’amélioration,
- Primes d’assurance,
- Taxe foncière (hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères),
- Frais de gestion (agence, syndic),
- Frais de procédure ou contentieux,
- Provisions pour charges (en copropriété),
- Dépenses pour diagnostics obligatoires.
🔎 Exemple :
Un propriétaire perçoit 20 000 € de loyers et supporte 14 000 € de charges :
→ Revenu net imposable = 6 000 €, au lieu de 14 000 € au micro-foncier (abattement 30 %).
3. 🧾 Comment déclarer au régime réel ?
Le régime réel suppose une comptabilité rigoureuse et l’utilisation de formulaires spécifiques :
- Déclaration 2044 : revenus fonciers au réel,
- Déclaration 2044 spéciale : pour dispositifs type Borloo, Périssol, Robien, etc.
- À joindre à la déclaration principale 2042.
💡 L’option pour le régime réel est valable 3 ans minimum (renouvelable tacitement).
4. 💼 Le déficit foncier : un levier fiscal puissant
Lorsque les charges excèdent les loyers, un déficit foncier est généré. Il peut être :
- Imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an,
- Le surplus reporté pendant 10 ans sur les revenus fonciers futurs.
📌 Article 156, I-3° du CGI
🔎 Exemple :
- Loyer annuel : 10 000 €
- Charges : 22 000 €
- Déficit foncier = –12 000 € →
→ 10 700 € imputables sur revenu global
→ 1 300 € reportables pendant 10 ans
5. ⚠️ Cas particuliers
- 🧱 Travaux de construction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles (ils augmentent la valeur du bien).
- 🔁 Location à un membre du foyer fiscal ou à un ascendant/descendant n’ouvre pas droit à certaines déductions, notamment pour travaux.
- 🏘️ Le régime réel peut coexister avec d’autres régimes sur d’autres biens (par exemple, micro-BIC pour une LMNP).
6. ✅ Avantages vs ❌ Inconvénients
| ✅ Avantages | ❌ Inconvénients |
|---|---|
| Déduction réelle des charges | Formalités comptables plus lourdes |
| Création possible d’un déficit foncier | Nécessite de conserver tous les justificatifs |
| Permet d’optimiser fiscalement les travaux | Option irrévocable pendant 3 ans |