🏠Société Civile Immobilière (SCI)
đź“Ś DĂ©finition
La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique permettant à plusieurs personnes de détenir et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. C’est une société à objet civil, donc non commerciale par nature, souvent utilisée pour la gestion patrimoniale, la transmission, ou la mise en location de biens.
⚖️ Base légale
- Articles 1832 à 1870-1 du Code civil (règles générales des sociétés civiles).
- Régime fiscal : articles 8, 8 ter, 239 ter et suivants du Code général des impôts (CGI).
👤 Associés et capital
- Nombre minimum : 2 associés (personnes physiques ou morales).
- Capital social : librement fixé, pas de minimum légal.
- Apports possibles :
- Numéraire (argent),
- En nature (biens immobiliers ou parts).
- Les parts sociales sont réparties entre les associés proportionnellement à leurs apports.
🧾 Objet social
Uniquement civil :
- Acquisition, détention et gestion de biens immobiliers,
- Location nue (non meublée),
- Administration du patrimoine immobilier.
⚠️ La location meublée est considérée comme activité commerciale et entraîne un changement de régime fiscal (soumission possible à l’IS).
💰 Fiscalité de la SCI
1. Régime par défaut : Impôt sur le revenu (IR)
- La SCI est transparente fiscalement :
- Les revenus fonciers sont imposés directement entre les mains des associés, proportionnellement à leurs parts.
- Application du barème progressif de l’IR + prélèvements sociaux (17,2 %).
2. Option possible : Impôt sur les sociétés (IS)
- Les bénéfices sont imposés au taux de l’IS :
- 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices,
- 25 % au-delĂ .
- Les associés sont imposés uniquement en cas de distribution de dividendes.
- Intéressant si forte capacité d’amortissement ou réinvestissement des bénéfices.
đź“ś Avantages de la SCI
- Transmission facilitée : possibilité de donner des parts sociales plutôt que le bien entier (optimisation des abattements et droits de succession).
- Souplesse dans la gestion : statuts personnalisables.
- Protection patrimoniale : séparation entre le patrimoine personnel et celui de la société.
⚠️ Inconvénients et limites
- Responsabilité illimitée des associés à proportion de leurs parts.
- Formalités de création et de gestion (assemblées, statuts).
- Imposition potentiellement lourde à l’IR si revenus importants.
✅ Utilisations fréquentes
- Gestion familiale : organisation de la détention d’un bien par plusieurs membres d’une famille.
- Anticipation successorale : transmission progressive aux enfants avec conservation du contrôle via des statuts adaptés.
- Investissement locatif : détention d’immeubles loués nus.
đź“Ś Exemple
Deux frères créent une SCI pour acheter un immeuble de rapport.
- Chacun détient 50 % des parts.
- Les loyers nets sont imposés directement chez eux à l’IR.
- Après 10 ans, ils transmettent 20 % des parts à leurs enfants, en bénéficiant de l’abattement sur les droits de donation.
💡 Astuce optimisation : combiner une SCI avec un pacte Dutreil ou un montage holding pour réduire la fiscalité lors des transmissions importantes.